Änderung des Immobilienwerts beim Heizungsersatz: «Mögliche Käufer achten durchaus auf das Heizsystem»

Welchen Einfluss auf den Wert eines Hauses hat der Ersatz einer Öl-, Gas- oder Elektrodirektheizung durch ein modernes erneuerbares Heizsystem?
Immobilien haben kein Preisschild. Ob und wie sich der Wert der eigenen Liegenschaft verändert hat, sieht man in der Regel erst dann, wenn man sie tatsächlich verkauft. Mögliche Käufer achten aber durchaus auf das Heizsystem. Ist das anvisierte Objekt mit einer Ölheizung ausgestattet, rechnet der mögliche Käufer die Kosten für eine Sanierung mit ein und steuert damit die Preisvorstellung. Man kann also sagen, dass Häuser mit nicht erneuerbaren Heizsystemen einen Preisabschlag zur Folge haben. Bei Häusern mit modernen erneuerbaren Heizsystemen kann man neben dem Anschaffungswert diesen Punkt auch als Verkaufsargument verwenden und auf den zusätzlichen Mehrwert hinweisen.

Wie verändert sich der Liegenschaftswert mit dem Heizungsersatz? Gibt es dazu Richtwerte?
Man kann davon ausgehen, dass bei einer bestehenden Immobilie der Wert mindestens 1:1 so stark steigt, wie die erneuerbare Heizung gekostet hat. Dies aufgrund des höheren Gebäudezeitwertes respektive der geringeren Entwertung. Zusätzlich steigt der Wert, weil die Betriebskosten wegen der erneuerbaren Heizung sinken. Weiter kommt die subjektive Wahrnehmung des Gesamtzustandes, allen voran der Gebäudetechnik, und dem Respekt, diese sanieren zu müssen, hinzu. Richtwerte hierfür gibt es aber in der Bewertungslehre nicht. Eine Ausnahme ist, wenn das Haus quasi am Ende seines Lebenszyklus angelangt ist. Dann rechnet der Käufer nur noch mit dem Landwert. Das Gebäude, unabhängig vom Heizsystem, hat dann keinen Gegenwert mehr (sogenannte «Sunk Costs»). 

Welchen Einfluss hat die Erhöhung des Liegenschaftswertes in der Folge u. a. auf die Liegenschaftssteuern, den Verkaufswert der Liegenschaft, die Tragbarkeitsbetrachtung durch die Bank bei der nächsten Hypothekarverlängerung?
Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert werden im Regelfall nur dann angepasst, wenn die Investitionen tatsächlich wertvermehrend waren. Bei einem Ersatz der Heizung verändern sich die Werte nicht. Beim Belehnungswert der Bank hingegen kann es durchaus Änderungen geben. Beispielsweise ist es möglich, dass man dank dem steigenden Wert der Immobilie von der Bank aus der Amortisationspflicht entlassen wird.

In Anbetracht der obigen Punkte, welche Argumente sprechen aus finanzieller Sicht für die Hauseigentümerinnen und -eigentümer für einen Wechsel auf ein erneuerbares Heizsystem?
Investitionen in Energiesparmassnahmen sind steuerlich absetzbar – auch wenn sie wertvermehrend sind. Sie können über drei Jahre gestaffelt geltend gemacht werden. Man kann damit rechnen, dass rund ein Drittel der Kosten durch eine tiefere Steuerrechnung wieder eingespielt wird. Hinzu kommen allfällige Subventionen: Bund, Kantone und Gemeinden unterstützen den Heizungsersatz finanziell. Was viele unterschätzen, sind die laufenden Betriebs- und Energiekosten: Im Laufe der Jahre kann einiges an Kosten eingespart werden, wenn man auf eine erneuerbare Heizung wechselt.

Lohnt es sich auch, die Heizung zu ersetzen, wenn das Haus in naher Zukunft veräussert werden soll?
Bei unternutzten Parzellen raten wir von der Investition ab. Der potenzielle Käufer wird das Haus mit Sicherheit abreissen und neu bauen wollen. Da wäre eine Investition in eine neue Heizung das Gegenteil von nachhaltig. Bei allen anderen Immobilien, beispielsweise Reihenhäusern oder Einfamilienhäusern, die die Parzelle voll ausschöpfen, ist die Investition sinnvoll. Ein erneuerbares, modernes Heizsystem reduziert nämlich die Unsicherheiten der Käufer. Das kann zu einem höheren Verkaufspreis und einen beschleunigten Verkaufsprozess führen.

Auf kantonaler Ebene wurden in den letzten Jahren verschiedene gesetzlichen Bestimmungen in Bezug auf den Heizungsersatz eingeführt (u. a. Verbot Neuinstallation ortsfester elektrischer Widerstandsheizungen, Anteil erneuerbare Energien beim Ersatz fossiler Heizungen). Welchen Einfluss haben solche gesetzlichen Bestimmungen auf den Wert einer Liegenschaft?
Jeder Käufer einer alten – unrenovierten – Immobilie wird sich ein Budget zusammenstellen und darauf achten, was er alles noch erneuern müsste und zu welchem Preis. Beim Kauf wird er diese Kosten dem Kaufpreis gegenüberstellen, also weniger bezahlen. Von der Wahrnehmung her ist die Käuferin resp. der Käufer also bereit, den Mehrwert des Heizungsersatzes zu bezahlen. Danach wird eher ein Preisabschlag für eine Immobilie ohne erneuerbare Heizung vorgenommen. So oder so steigert eine solche Investition den Wert der Liegenschaft.

Wird bei der Bewertung einer Liegenschaft lediglich berücksichtigt, dass eine moderne, erneuerbare Heizung eingebaut wurde, oder verändert sich der Wert je nach gewähltem Heizungssystem unterschiedlich?
Das wird differenziert betrachtet. Stört zum Beispiel eine nicht optimal platzierte Heizungsinstallation durch Luft- oder Lärmemissionen die Nutzung des Gartensitzplatzes, dann wird bei der Bewertung diesem Punkt Beachtung geschenkt. So sind einige Immobilien ein Flickwerk an Investitionen und Renovationen, die nicht aufeinander abgestimmt sind. Das wirkt sich dann trotz viel Kapitaleinsatz eher nachteilig auf den Wert der Liegenschaft aus und reduziert die Betriebs- und Energiekosten nur bedingt. Wichtig ist der Gesamteindruck der Immobilie. Um den Wert der Liegenschaft langfristig zu steigern, braucht es eine Strategie, welche konsequent umgesetzt wird. So kann man die Sanierungen aufeinander abstimmen und muss zum Beispiel nicht aufgrund eines Heizungsausstiegs in den Wintermonaten durch eine Hauruckaktion einen überteuerten Heizungsersatz vornehmen.